BLOG

Adjuk el befektetőnek?!

Szinte minden ingatlan eladásánál megfogalmazódik a tulajdonosban az ÖTLET, hogy keressünk egy jó befektetőt az ingatlanára! Egy pénzzel teli magyar befektetőt, vagy kínait/oroszt! Ilyen befektetők a mi irodánknál is sorban állnak! De nézzük meg, miért is tűnik elsőre ez annyira jó ötletnek, és aztán nézzük meg, hogy valójában is az e?!

 

Szóval a befektető. Benne is van a nevében, hogy befektetne, tehát van pénze. A relatív soktól a nagyon sokig terjedhet ez a pénzmennyiség, és ez vonzó egy eladó ingatlan tulajdonosának, aki azt gondolja ekkor még, hogy ez a befektető a rendelkezésére álló pénzmennyiségből sokat fog vele megosztani, avagy piaci áron felül vásárol. Eddig nincs is semmi probléma az egésszel.

Na most, mivel befektetési céllal vásárol, ebből az következik, hogy profitot készül (a tróger) az ügylettel realizálni, ami ellen nem lehet semmi kifogásunk. Ez történhet akár bérbeadás/AIRBNB üzemeltetés által, vagy felújítás esetleg fejlesztés elvégzése utáni értékesítéssel.

 

 

Nézzük elsőként a tovább-értékesítést: Ilyen esetekben a piac határozza meg a felújítás költségeit, az érékesítéskor elérhető vételárat is. A befektetőnknek a profitot a vásárlásakor kell megalapoznia, amit a folyamat végén tud realizálni. Evidens, hogy a profitja nagy részét az dönti el, hogy mennyiért tud vásárolni, mert szinte csak erre az egy dologra van erős ráhatása. Ha piaci áron vásárol példának okáért egy 100 milliós ingatlant, amire felújítás során rákölt 25 millió forintot és ezáltal 130 millió forintért értékesít, akkor ez nem volt egy jó üzlet a számára. Egyszerűen azért, mert kicsi a haszon és ebből még további illeték és adófizetési kötelezettségek keletkeznek a vállalt üzleti kockázatról nem is beszélve. Legyünk vele tisztában, hogy 1-2 millió forint haszon reményében senki nem fog megmozgatni 125 millió forintot és kockázatot vállalni miatta. Az ilyen esetekben 20-30% között mozog az a rés, amit egy befektetőnek el kell érnie ekkora kockázatvállalás mellett. Igen tudom, hogy az utóbbi években sokan (kissé laikus módon) vágtak bele hasonló projektekbe úgy, hogy nem nézték alaposan a bekerülési költségeket, egyszerűen hozzászámolták a felújítás költségeit, rátették a várt hasznot és meghirdették az ingatlant. Csak, hogy az utóbbi években évi 15-20%-os áremelkedés is történt a piacon. Az olcsó hitelek és sok támogatási forma mellett ez a meggondolatlan befektetési forma még életben is tudott maradni. Az utóbbi időkben viszont már csak azok a fejlesztők/beruházók maradnak talpon, akik fegyelmezetten és előre alaposan átszámolva végzik a munkájukat. Ilyen esetben tehát egy befektető reális vételi ajánlata 70-80 millió forint között fog mozogni, ami valljuk be, hogy meglehetősen lelombozó a 100 milliós ingatlanunkra nézve. Az ideális vevő ezzel szemben az a végfelhasználó, aki saját magának keres ingatlant, saját magának alakítaná, ha bármit kell rajta esetleg felújítani még. Ő lesz az, akit meg kell találnunk, mert csak ő fogja a 100 milliót átadni érte, és fogja azt tenni jó szívvel!

 

A bérlet általi hasznosítás során éves szintén 4-7%-os bevétel érhető el. Ehhez jön hozzá, jobban mondva vonódik le, hogy a bérlő használata közben amortizálódik az ingatlan. Ha esetleg bérlőváltás történik, akkor az új bérlő megtalálásáig nem termel bevételt az ingatlan, tehát ott kieső bevétel is keletkezik. A bérlet céljából történő befektetési forma másik összetevője az ingatlan értéknövekedése. A kettő együtt adja ki a befektetésünk hozamát. A megtérülés 10-15 év között várható, de a 20 év sem ritka. Ezek nagyon nagy időtávok. A befektetésünk ugyanakkor szinte kockázatmentes, stabil, de kevésbé likvid.  Ez a befektetési forma mondhatni a pénzünk vásárlóértékének a megőrzését tudja garantálni, de az utóbbi időkben a kedvező pénzpiaci ”munkamentes” befektetési formák (állampapír és társai) nagyon sok tőkét csábítottak ki az ingatlanpiacból és a befektetők sokkal inkább választják manapság ezeket az eszközöket, mint az ingatlanbefektetéseket.

 

Az AIRBNB üzemeltetés teljesen más. Legyünk vele tisztában, hogy az egy folyamatos munkavégzés és tulajdonképpen vendéglátás. Esetében 5-8 éves megtérülési idő sem ritka, vagy legalábbis nem volt az az elmúlt években.

A rövid vagy hosszútávú hasznosítási formák esetén a vásárlási szokás az, hogy az vevő 5-10 ingatlant választ, amelyek mindegyikénél be fogja próbálni a 10-15%-os alkut, és azt fogja választani, amelyik esetben a legjobb árat eléri. Az ő esetükben is lehetetlennek tűnik elérni a 100 millió forintot.

Szót kell még ejtenem a külföldi vásárlókról. Nagyon vonzó hallani azt, hogy orosz vagy kínai befektetők vásárolják meg az ingatlanunkat. Megint csak azt hiszik az eladók, hogy olyan dúsgazdak emberekről van szó, akik szórják a pénzüket és ráadásul még a helyi viszonyokkal sincsenek tisztában, tehát bármit bármennyiért el lehet nekik adni. Nos legyünk vele tisztában, hogy nem véletlenül lett dúsgazdag, és higgyük el azt, hogy nem fog meggondolatlanul bánni a pénzével, még a mi kedvünkért sem. A korrekt piaci árat ki fogja fizetni tisztességesen, de többet nem. Itt meg kell jegyeznem, hogy a külföldi vásárlók aránya a magyar ingatlanpiacon nem éri el a 3%-ot. Sajnos ez a valóság, még ha minden ingatlanos ”tele is van külföldi befektetőkkel”!

 

Szóval a helyzet az, hogy ha a korrekt és tisztességes piaci árat szeretnénk megkapni az ingatlanunkért, úgy ezeket a vevőköröket meg kell különböztetnük és meg kell találnunk azt az ideális vevőt, aki megszereti az ingatlanunkat és azt a saját maga részére vásárolja meg. Ennek mikéntjéről fusd át a vonatkozó BLOGbejegyzéseimet!

 

Ha tetszett ez a kicsit hosszúra sikerült cikk, olvasd el további BLOGbejegyzéseimet és nyomj egy lájkot ránk a Facebookon vagy az Instagramon, illetve kövesd a TikTok oldalunkat, hogy ne maradj le semmiről ;) !